Wydał na nieruchomość 400 tysięcy złotych a sąd zwrócił ją sprzedającemu. Po co nam zdolność do czynności prawnych?

Dzisiejszy artykuł będzie odpowiedzią na pytanie po co nam zdolność do czynności prawnych. Kodeks cywilny określa czym jest i kto posiada zdolności do czynności prawnych. Poniżej znajdziesz również streszczenie stanu prawnego ustalonego przez Sąd Apelacyjny w Łodzi. Przykłady z życia wzięte są świetnym sposobem na zapamiętywanie różnych pojęć prawnych. Znajomość orzecznictwa szczególnie przydaje się w rozwiązywaniu podobnych case’ów prawniczych, a także w poszukiwaniu wyjścia z sytuacji, która nas dotyczy.

Zdolność do czynności prawnych

O zdolności do czynności prawnych przeczytasz w kodeksie cywilnym od art. 11 do art. 22. Poniżej mój schemat tej definicji.

Zdolność

Zdolność do czynności prawnych w orzecznictwie

W orzecznictwie znalazłam kilka wyroków kończących rozprawy, w których istotne znaczenie miało nie posiadanie zdolności do czynności prawnych. Sprawa, którą opiszę niżej wydała mi się jedną z najciekawszych. Dla potrzeb jej streszczenia przyjęłam (nie)przypadkowe imiona. Streszczenie zostało napisane w kontekście zdolności do czynności prawnych. Z dokładnymi danymi można się zapoznać w wyroku, do którego odsyłam w podsumowaniu.

Wszystko zaczyna się zwyczajnie. Janusz w listopadzie 2012 roku kupił 3 nieruchomości rolne o łącznej powierzchni prawie 12 ha. Jedna z nich była zabudowana. Staruszka Krystyna sprzedała mu je za 400.000 zł. Umowa była zawarta przed notariuszem – tak jak ustawodawca przykazał.

Janusz zapłacił Krystynie 350.000 zł. Co do pozostałej kwoty, tj. 50.000 zł strony umówiły się, że zostanie ona zapłacona do końca stycznia 2013 roku. Na nieruchomości ustanowiono odpłatną i dożywotnią służebność mieszkania dla Krysi. Janusz otrzymał jednorazowo 20 000 zł. Tuż po zakupie Janusz inwestuje w gospodarstwo i przygotowuje pod uprawę.

Początkiem stycznia 2013 roku Krysia umiera, a spadek nabywa jej siostra Małgorzata.

Końcem lutego 2014 roku Janusz otrzymuje wezwanie do wydania nieruchomości sprzedanej aktem normalnym. Powódka Gosia wyznacza termin na 1 kwietnia 2014 roku.

Pozwany wnosi więc pozew przeciwko Gosi o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego. Niestety sąd pozbawił w całości wykonalności tytuł wykonawczy stanowiący akt notarialny sprzedaży gospodarstw rolnych.

Dlaczego akt notarialny stracił wykonalność tytułu wykonawczgo?

Sąd ustalił, iż Janusz od października 2007 roku był osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie. Wniósł o to jego ojciec, a od grudnia 2007 roku był jego opiekunem prawnym. Postanowienie sądu okręgowego o ubezwłasnowolnieniu było wydane ok. 5 lat przed zawarciem umowy sprzedaży. We wrześniu 2013 roku (+/- 1 rok od kupna nieruchomości) opiekun prawny, to jest ojciec Janusza, wniósł o uchylenie ubezwłasnowolnienia. Sąd Okręgowy uchylił ubezwłasnowolnienie całkowite wobec Janusza w czerwcu 2014 roku.

Art. 14 ¿1 Kodeksu cywilnego: Czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych jest nieważna.

Nieważność czynności prawnej dokonanej przez osobę nie mającą zdolności do czynności prawnych należy do tak zwanych nieważności bezwzględnych. Może powoływać się na nią każda zainteresowana osoba, nie może ona być konwalidowana i sąd musi ją uwzględnić z urzędu. To znaczy, że sąd ma obowiązek wziąć z urzędu pod uwagę nieważność bezwzględną, w każdym stanie sprawy. Nieważność bezwzględna oznacza, że czynność prawna nie wywoła i nie może wywołać żadnych skutków prawnych objętych wolą stron, poza powstania ubocznych skutków, które ustawa wiąże z czynnością prawną nieważną, jak np. obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych. Nieważność powstaje z mocy samego prawa i datuje się od samego początku to znaczy od chwili dokonania nieważnej czynności. Oznacza to, że każdy kto ma w tym interes może się na nią powołać, gdyż nieważność jest skutkiem powszechnym, to znaczy działającym wobec wszystkich.

Nieważność czynności prawnej

Skutki nieważności czynności prawnej.

Skutkiem nieważności czynności prawnej jest konieczność zwrotu świadczeń wzajemnych. Zatem powódka Gosia jako spadkobierczyni Krysi mogła skutecznie żądać wydania na jej rzecz nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży z listopada 2012 roku. Zaś pozwany Janusz mógł żądać co do zasady zwrotu zapłaconej ceny.

W toku procesu, w odpowiedzi na pozew Gosi, pozwany Janusz zgłosił zarzut zatrzymania nieruchomości. Dzięki prawu zatrzymania, wierzytelność Janusza (zwrot zapłaconej ceny) jest zabezpieczona. Prawo zatrzymania powstaje w drodze oświadczenia woli zainteresowanego wierzyciela – ma charakter jednostronny i zarazem prawno kształtujący. Oznacza to, że Janusz może zatrzymać nieruchomość do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługującego mu świadczenia z tytułu zwrotu uiszczonej ceny.

Powództwo wzajemne w tej sprawie.

Warto zwrócić uwagę na żądania we wnioskach, zarówno powódki jak i pozwanego.

Powódka Gosia żądała wydania nieruchomości oraz zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Nie zgłosiła żądania zasądzenia odsetek ustawowych od tego wynagrodzenia.

Żądanie Gosi o zasądzenie dopłat bezpośrednich, które Janusz otrzymał z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, jako pożytków z rzeczy nie zostało uznane.

Janusz zgłosił roszczenie o zapłatę na swoją rzecz z tytułu wkładu i opieki nad gospodarstwem, doprowadzenia gospodarstwa do używania, za zajmowanie przez całkowicie ubezwłasnowolnioną córkę zmarłej Krysi pomieszczenia w przedmiotowej nieruchomości oraz z tytułu utraconych zarobków przez brata Janusza w związku ze sprawowaniem przez niego opieki nad córką Krysi.

Przede wszystkim Janusz zażądał zwrotu zwaloryzowanego świadczenia (ceny zapłaconej). Co ciekawe, przy zwrocie świadczeń wzajemnych, w razie nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości, górną granicę waloryzacji uiszczonej ceny stanowi wartość tej nieruchomości w dacie rozstrzygania sprawy.

Janusz wniósł również wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego psychiatry oraz psychologa na okoliczność ustalenia stanu zdrowia psychicznego Janusza na dzień sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości oraz ustalenie czy tego dnia rozumiał on treść i znaczenie podejmowanych przez siebie czynności. Jednakże ponieważ czynność prawna była bezwzględnie nieważna, sąd uznał ten wniosek za bezprzedmiotowy.

Podsumowanie

Zdolność do czynności prawnych jest niezbędna we wszystkich czynnościach, które nie należą do umów powszechnie zawieranych w drobnych bieżących sprawach życia codziennego.

W powyższym przypadku wystarczyło, że opiekun prawny (ojciec) wystąpiłby z wnioskiem do sądu o zgodę na nabycie nieruchomości na rzecz Janusza. A następnie zawarłyby umowę kupna tej nieruchomości w imieniu ubezwłasnowolnionego.

Jeżeli jesteście ciekawi ile pieniędzy finalnie orzeczono na rzecz “Janusza”, a ile na rzecz “Gosi” to odsyłam do treści orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 13 września 2017 roku sygn akt I ACa 1615/16.

Ten wyrok w pewien sposób nakreśla, jak sprawy rozpatrywane są przez sąd. W przypadku żądań Janusza dot. zasądzenia wynagrodzenia z czterech różnych tytułów Sąd Okręgowy w ogóle się nie odniósł. W konsekwencji czego, Sąd Apelacyjny skierował wniosek o ponowne rozpatrzenie przez Sąd Okręgowy. W przypadku żądań Gosi o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości Sąd Okręgowy uznał, iż powódka nie może wystąpić z tym roszczeniem dopóki pozwany korzysta z prawa zatrzymania rzeczy. Sąd Apelacyjny stwierdził, że sąd niższej instancji myli się i zasądził na rzecz powódki odpowiednią kwotę. Można wyciągnąć z powyższego naukę, że w sądach pracują tacy sami ludzie jak my. Mają prawo do pomyłek, przoczeń , czy zmęczenia. Koniecznie pilnujmy swoich spraw, tudzież spraw klientów, o które dbamy.